La reforma tributaria plantea cambios que implicarían más obligaciones administrativas, mayores costos fiscales y una necesidad de planear con anticipación tanto las operaciones inmobiliarias como la gestión patrimonial y sucesoral.
El Gobierno Nacional radicó el pasado 1 de septiembre ante el Congreso de la República el proyecto de ley de financiamiento que busca recaudar más de $26 billones. Aunque aún está en trámite legislativo, desde Fedelonjas rechazamos esta propuesta y consideramos que es fundamental comunicarle al país los posibles impactos sobre el sector inmobiliario que este proyecto traería.
El proyecto contempla medidas que tendrían un impacto directo en el sector inmobiliario, entre ellas una mayor fiscalización de las cuotas de administración, la obligación de cobrar IVA en la explotación de áreas comunes (PH mixta o comercial), y un aumento de la carga fiscal en las ventas de inmuebles realizadas antes de los cuatro años, al ser tratadas como renta ordinaria y no como ganancia ocasional. Asimismo, propone una reducción significativa de las exenciones en herencias y donaciones de bienes raíces, junto con la ampliación del impuesto al patrimonio, que establecería un umbral más bajo y tarifas progresivas más altas.
“Los cambios propuestos incrementan la carga fiscal sobre inversionistas, propietarios y familias, y pueden afectar la dinámica de compra y venta de inmuebles. Nuestro llamado es a que el Congreso revise con detalle las implicaciones de cada medida para evitar frenar el desarrollo inmobiliario, que es motor de crecimiento económico, empleo e inversión en Colombia”, explicó Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.
Como gremio nos unimos al rechazo que han hecho el resto de los gremios del sector productivo y reiteramos que este proyecto pone en riesgo la sostenibilidad del sector, los empleos que genera y la confianza de los inversionistas en el mercado inmobiliario. De aprobarse en estos términos, las medidas podrían desincentivar la compra de vivienda, encarecer los costos y reducir la capacidad de las familias para acceder a un patrimonio propio, afectando directamente el desarrollo económico y social del país. A ello se suma que Colombia enfrenta una crisis fiscal estructural que viene desde la pandemia y requiere soluciones de fondo en materia de eficiencia del gasto y optimización de ingresos. Pretender resolverla con una reforma de $26 billones – la más alta de la historia del país – resulta desproporcionado, ya que Colombia no está preparado para afrontar estos ajustes tributarios.
Asimismo, reafirmamos nuestro compromiso de participar en el análisis técnico de la propuesta, de presentar recomendaciones y de asegurar que las medidas tributarias fomenten el desarrollo económico, fortalezcan la inversión y protejan a los hogares y empresarios del sector.
Entre los principales cambios, se encuentran los siguientes:
- Aplicación del IVA a Parqueaderos y explotación de áreas comunes.
Norma actual: El artículo 462-2 establece que cuando una propiedad horizontal presta directamente servicios de parqueadero, debe responder por el IVA.
Proyecto de ley: “Amplía la norma para incluir toda explotación de áreas comunes (arriendo de salones, terrazas, locales, antenas, espacios publicitarios, etc.), y establece que la responsabilidad recae en la propiedad horizontal o en quien administre. Solo se excluyen las propiedades horizontales de uso exclusivo residencial.” Esto establece nuevas obligaciones para las Propiedades Horizontales comerciales y mixtas que deberán inscribirse como responsables de IVA, implementar facturación electrónica, presentar declaraciones bimestrales y cumplir con retenciones.
Ejemplo:
- PH residencial: Un conjunto residencial alquila el salón comunal solo a residentes para reuniones familiares. No hay IVA.
- PH comercial: Una propiedad horizontal de uso mixto o comercial alquila un espacio en la terraza para una actividad o alquila un local, debe facturar con IVA y declarar cada dos meses.
- Venta de inmuebles y tiempo de tenencia (Ganancia ocasional)
Norma actual: Cuando un inmueble se ha poseído dos años o más, la utilidad de su venta se considera ganancia ocasional, con tarifa del 15% para personas naturales y jurídicas.
Proyecto de ley: “Eleva el requisito a cuatro años. Las ventas antes de ese plazo tributarán como renta ordinaria (35% para sociedades y tarifa progresiva para personas naturales del 0% al 39%), generando un mayor impuesto para las ventas a corto plazo, perdiendo el beneficio de la tarifa de ganancia ocasional y tributando a tasas más altas.
Ejemplo: Una sociedad vende un apartamento con utilidad de $150 millones:
- Hoy (poseído ≥ 2 años): paga 15% = $22,5 millones.
- Con la reforma (poseído < 4 años): paga 35% = $52,5 millones.
- Impacto: $30 millones adicionales de impuesto.
- Exenciones en herencias y donaciones de inmuebles (artículo 307 ET)
Norma actual: Una vivienda de habitación está exenta hasta 13.000 UVT (≈ $647 millones en 2025); otros inmuebles están exentos hasta 6.500 UVT ($323 millones); y otros activos están exentos hasta 3.250 UVT.
Proyecto de ley: “La vivienda de habitación y un inmueble adicional: exentos hasta el valor máximo de la Vivienda de Interés Social (VIS) en UVT (≈ 3.860–4.290 UVT en 2025 = $192–$213 millones). Los demás activos mantienen la exención de 3.250 UVT.”
Impacto: La exención baja de $647 millones a $192–$213 millones para vivienda. Esto se traduce en una carga en familias de clase media: muchas viviendas que antes quedaban exentas ahora generarán impuesto al heredero o donatario.
Ejemplo: Casa heredada avaluada en $500 millones.
- Hoy: exenta (valor menor a 13.000 UVT – 647 millones de pesos).
- Con reforma: solo $213 millones exentos → base gravable $287 millones → impuesto (15%) = $43 millones que el heredero deberá pagar.
- Impuesto al patrimonio
Norma actual: Aplica a patrimonios líquidos ≥ 72.000 UVT ($3.585 millones). Se tiene una tarifa progresiva del 0% al 1.5% según rangos.
Proyecto de ley: “El umbral baja a 40.000 UVT ($1.992 millones). Se introduce una tabla progresiva de 0,5% a 5% según rangos.”
Impacto: Personas con patrimonios entre $2.000 y $3.500 millones, antes exentas, ahora pagarán. Esto se vería en un efecto directo en familias con patrimonio inmobiliario: dueños de varios inmuebles o terrenos verán reducida su rentabilidad patrimonial.
Ejemplo: Un patrimonio de 150.000 UVT (≈ $7.470 millones), tendría que pagar un impuesto propuesto = 1.250 UVT ≈ $62,2 millones anuales.
